Les prix de l’immobilier en Hongrie ont grimpé de plus de 166 % depuis 2015, mais il existe un pays où la hausse est encore plus spectaculaire.
Le prix d’un appartement à Istanbul est désormais en concurrence étroite avec celui de villes tristement chères comme Paris et Londres, car les chiffres montrent que les prix de l’immobilier turc sont 12 fois plus élevés qu’ils ne l’étaient il y a neuf ans en termes nominaux.
Parmi les États membres de l’OCDE, ce sont les pays d’Europe du Nord, comme la Suède et la Finlande, qui ont connu le changement le plus faible, avec une augmentation de plus de 4 % des prix nominaux des logements depuis 2015.
À l’autre extrémité de l’échelle se trouve la Turquie transcontinentale, suivie de la Hongrie, où les prix sont 166 % plus élevés qu’ils ne l’étaient en 2015.
La majorité des pays de l’OCDE ont vu les prix de leurs logements augmenter à deux chiffres entre 2015 et 2023. Toutefois, les prix turcs se démarquent particulièrement du lot, poussant les prix des loyers à un niveau si élevé que même le gouverneur de la banque centrale du pays n’a pas les moyens de louer. .
Cependant, même si les prix de l’immobilier turc ont augmenté progressivement depuis 2015, ils n’ont commencé à grimper à un rythme effréné qu’en 2021.
Ils ont atteint leur apogée en 2022, lorsque les prix de l’immobilier ont augmenté de 168 % en un an, suivi d’une hausse de 76 % en 2023.
Pendant ce temps, en Europe et aux États-Unis, les prix de l’immobilier ont été touchés fin 2022, les banques centrales de ces économies ayant commencé à relever les taux d’intérêt pour lutter contre une inflation élevée, ce qui a entraîné une hausse des taux hypothécaires.
D’un autre côté, la banque centrale turque a abaissé son taux de référence en août 2022, même si en novembre de la même année, l’inflation dans le pays était proche de 85 %.
Les experts attribuent la flambée des prix nominaux de l’immobilier en Turquie à diverses raisons.
« Le véritable changement commence à partir de 2020 », a déclaré Görkem Yapan, leader du secteur de l’immobilier et de la construction pour le marché turc chez KPMG. « Je pense que les principales raisons sont la fluctuation des devises, la dévaluation de la livre turque, les taux d’inflation plus élevés et l’augmentation des coûts de construction qui en résulte, ainsi que la demande croissante après la pandémie. »
Le taux d’inflation de la Turquie en 2022 était extrêmement élevé, supérieur à 50 % pendant presque toute l’année, atteignant plus de 80 % en octobre. Toutefois, les prix réels de l’immobilier (corrigés de l’inflation) ont également augmenté de 96,7 % au troisième trimestre 2023 par rapport à 2015, selon l’OCDE.
« Nous avons connu l’année dernière des tremblements de terre, qui ont touché 11 villes de Turquie, et qui ont également fait grimper les prix, car les gens veulent vivre dans des endroits plus sûrs, comme des bâtiments parasismique », a déclaré Yapan.
Vous pensez avoir un prêt hypothécaire élevé ? Détrompez-vous…
Tandis que les acheteurs au comptant inondaient le marché, les personnes ayant des prêts hypothécaires en Turquie ont vu leurs taux mensuels monter en flèche : les niveaux extrêmes d’inflation en Turquie, qui ont récemment atteint près de 70 %, ont incité la banque centrale à resserrer agressivement sa politique monétaire et à relever le taux de référence de 8,5% en juin 2023 à 45% en janvier 2024.
En conséquence, les prêts hypothécaires en Turquie ont désormais un taux d’intérêt annuel de 40 %. De plus, l’hypothèque maximale disponible ne couvre pas plus d’un cinquième du prix d’une maison.
Tout au long de l’année 2023, moins de 15 % des maisons vendues avaient un acheteur bénéficiant d’un prêt hypothécaire. Le reste a été vendu à des acheteurs au comptant.
Les Russes achètent-ils le marché immobilier turc ?
À partir de 2022, la part la plus importante des maisons vendues à des étrangers est allée à des Russes, suivis par des Iraniens.
« Après le début du conflit russo-ukrainien en février 2022, il y a eu un afflux important de migrants des deux pays vers Antalya, Istanbul et Mersin », a déclaré Yapan, ajoutant que ces trois destinations sont devenues les plus populaires parmi les investisseurs russes où leur présence fait monter les prix.
Rien qu’à Antalya, les prix ont bondi de 230 % en un an au second semestre 2022.
« En raison du doublement de la population étrangère à Antalya en deux ans suite à l’immigration en provenance de Russie et d’Ukraine, les prix de l’immobilier et des loyers ont grimpé en flèche », a expliqué Yapan.
Parallèlement, la dévaluation de la livre turque a limité les opportunités pour les acheteurs turcs. Dans le même temps, un grand nombre de citoyens russes et ukrainiens ont payé d’énormes sommes en espèces, ce qui a déclenché une demande immobilière qui a encore provoqué une hausse des prix.
Cependant, la demande des acheteurs russes n’explique pas l’évolution importante des prix dans l’ensemble du pays, même si leur intérêt marqué pour certaines localités a fait grimper les prix.
« Cependant, en 2023, sur 1,2 million de maisons vendues en Turquie, 35 000 (3 %) ont été vendues à des étrangers, et environ 30 % de ces maisons vendues à des étrangers ont été vendues à des Russes », a déclaré Yapan, ajoutant que les investisseurs russes ont récemment a commencé à troquer la Turquie contre d’autres destinations, comme Chypre.
Investir sur le marché immobilier turc : est-il trop tard ?
Le marché turc a freiné brusquement en raison des prix élevés de l’immobilier et des loyers, des taux d’intérêt élevés et de la baisse des revenus des ménages en termes réels en raison d’une inflation élevée.
Les prix de l’immobilier continuent d’augmenter en termes nominaux, mais ils restent inférieurs à l’inflation. En termes réels, ils sont donc devenus moins chers ces derniers temps.
Les coûts de construction élevés peuvent conduire à une offre limitée. Toutefois, si la demande de logements augmente et si les taux d’intérêt baissent pour stimuler la croissance, cela pourrait aider à surmonter la stagnation actuelle.
Cependant, les gens n’ont pas les moyens d’acheter leur maison pour le moment, ce qui entraîne des prix de location obstinément élevés, ce qui laisse en réalité une certaine marge d’investissement aux acheteurs au comptant.
« Il existe un ratio, par exemple, à Istanbul ou en Turquie », a expliqué Yapan. « La plupart du temps, le prix de vente d’une maison était 300 fois supérieur au loyer. C’est une moyenne. Mais maintenant, les loyers sont très élevés. »
« L’augmentation des loyers est supérieure à l’augmentation du prix de l’immobilier », a-t-il déclaré. « Alors maintenant, cette moyenne tombe entre 250 et 300. »
En théorie, cela signifie qu’en moins de 300 mois, les investisseurs peuvent récupérer le prix d’une maison.
