Deux entrepreneurs allemands transforment depuis des années d’anciennes usines et des bureaux désaffectés en appartements abordables à Berlin. Alors que les loyers s’envolent dans la capitale allemande, L’Observatoire de l’Europe les a rencontrés pour leur demander si de tels projets pourraient être une solution réalisable à la crise du logement qui domine l’Europe.
Au cours des dernières années, de véritables histoires d’horreur en matière de logement sont devenues monnaie courante dans la plupart des villes européennes, alors que les crises du logement façonnent des générations entières.
Alors que les marchés immobiliers sont en plein essor et que la construction est freinée par la montée en flèche des coûts des matériaux et de la main-d’œuvre et par une bureaucratie lourde, la situation est devenue la principale source d’inquiétude pour de nombreux jeunes en Europe.
Mais deux entrepreneurs immobiliers allemands font preuve de créativité avec d’anciennes usines et des bureaux désaffectés depuis près de 15 ans, leur donnant une nouvelle vie sous forme d’appartements abordables.
Dans leur répertoire d’espaces reconvertis avec une histoire figurent une ancienne usine de confiseries, un grand magasin et les bureaux abandonnés de l’ancienne compagnie ferroviaire communiste d’Allemagne de l’Est.
Pour les entrepreneurs immobiliers Lutz Lakomski et Arndt Ulrich, transformer l’immeuble de bureaux en appartements était presque un hasard.
Il y a environ 12 ans, les deux hommes, qui se connaissaient dans le village ouest-allemand de Dernbach, ont lancé le projet et environ 400 personnes vivent aujourd’hui dans l’ancien bâtiment administratif.
Au départ, ils voulaient démolir le bâtiment pour faire place à des espaces commerciaux, secteur dans lequel ils ont travaillé tous les deux pendant de nombreuses années, mais les autorités ne l’ont pas autorisé.
« Nous avons simplement pensé de manière pratique. Nous avons donc dit que si nous ne parvenions pas à le démolir, nous le transformerions en appartements », explique Ulrich.
Ce n’était pas leur première expédition dans le logement résidentiel. En 2010, ils ont également transformé un grand magasin vide en 86 appartements avec espace commercial au rez-de-chaussée.
« Bien sûr, il y avait de nombreux défis, notamment concernant la sécurité incendie et la contamination du bâtiment, qui ont tous dû être éliminés », a déclaré Lakomski à L’Observatoire de l’Europe.
Ensuite, les travaux sur l’immeuble de bureaux de neuf étages ont commencé.
Une tâche délicate
Les deux hommes ont pris grand soin de transformer certaines places de parking en un terrain de jeu bien entretenu et de s’assurer que le bâtiment était conforme aux dernières normes énergétiques, notamment grâce au chauffage urbain et à l’insonorisation.
« Nous avons pris un vieux bâtiment et, grâce à la modernisation, l’avons amené dans un état très moderne. De plus, le bâtiment est accessible aux fauteuils roulants, ce qui est rare en Allemagne », a déclaré Lakomski.
Les appartements, entre 25 et 35 mètres carrés, sont loués principalement à des étudiants.
Lakomski et Ulrich se donnent pour priorité de visiter leurs bâtiments une fois par mois pour voir si quelque chose a besoin de réparations. Ils veulent s’assurer que le bâtiment reste en bon état et, en effet, il est facile de constater le niveau de soin apporté au remplissage des couloirs avec des œuvres d’art.
Deux locataires avec lesquels L’Observatoire de l’Europe s’est entretenu indépendamment ont déclaré qu’ils étaient ravis de vivre dans le bâtiment parce qu’il « a l’air neuf » et qu’en tant qu’étudiants, ils peuvent se le permettre.
« Les immeubles de bureaux ont souvent certaines exigences qui ne correspondent pas à la construction résidentielle. Ce n’est donc pas une tâche facile, mais cela permet certainement de construire plus rapidement car le bâtiment existe déjà », a déclaré Lakomski.
« Et de manière générale, il y a suffisamment de places de parking associées aux zones de bureaux, qui pourraient même être transformées en espaces verts pour offrir une meilleure qualité de vie aux gens. »
Cela pourrait-il être une solution d’avenir pour d’autres villes ?
Lakomski et Ulrich sont sceptiques quant à la perspective de transformer des immeubles en bureaux à proximité du centre des villes.
« Lorsque vous avez des immeubles de bureaux situés dans des emplacements privilégiés, les prix sont si élevés que la conversion n’est pas rentable. Mais dans les zones périphériques où les bureaux ne fonctionnent plus, il est judicieux de les transformer en appartements », explique Ulrich.
Cependant, les deux hommes ont également averti que la bureaucratie et les autorités peuvent créer des obstacles à de tels projets, car « ils veulent des espaces commerciaux, des espaces de bureaux pour attirer les entreprises qui créent des emplois et rapportent des impôts sur les entreprises », a ajouté Lakomski.
Premièrement, les deux hommes conseillent aux villes de fournir des terrains à des prix attractifs et d’encourager les sociétés municipales de logement à construire des logements abordables et sociaux.
« Mais de nombreuses villes affirment que cela n’est pas réalisable parce que cela ne rapporte rien. Cependant, les investisseurs privés sont prêts à le faire, ce qui crée une situation absurde », déclare Lakomski.
Mais les villes et leurs politiciens doivent être plus proactifs, créer des conditions favorables, et alors les choses avanceront, disent les deux hommes.
« Essentiellement, la construction de logements devrait être une priorité absolue. Le maire ou le chef de la ville doit en assumer personnellement la responsabilité. Je pense que les choses avanceraient plus rapidement et plus efficacement si elles ne se perdaient pas dans le processus bureaucratique où de nombreuses personnes sont responsables, mais personne n’est vraiment responsable », a déclaré Lakomski.
Les entrepreneurs affirment que les discussions sur l’expropriation et le plafonnement des loyers, souvent évoquées dans le débat sur la crise du logement, « effraient les investisseurs ».
« Si les investisseurs ne peuvent pas élaborer des plans ou des plans financiers à long terme, ils ne viendront pas et n’investiront pas. Ce problème doit également être abordé. En tant qu’investisseur, notamment privé, j’ai besoin d’une sécurité de planification », a déclaré Lakomski. expliqué.
« Dans les grandes villes comme Berlin, nous avons des projets qui datent de plus de 10 ans. Nous avons des projets qui datent de plus de 20 ans et qui ne sont toujours pas réalisés car ils sont constamment en débat », a-t-il conclu.
Le duo n’envisage actuellement pas de convertir davantage d’espaces en appartements à Berlin, mais a des projets à venir dans la ville ouest-allemande de Coblence.
