Amsterdam a introduit de nouvelles règles pour les hôtes Airbnb en 2022 et les résultats sont révélateurs.
La plateforme de réservation de locations à court terme Airbnb a riposté aux restrictions espagnoles sur les propriétés locatives, soulignant qu’elles auront de graves répercussions à la fois sur les revenus et sur l’emploi.
Citant une étude menée par Oxford Economics fin 2024, Airbnb met en garde contre 400 000 emplois menacés par la réglementation, ainsi que près de 30 milliards d’euros de revenus.
Le gouvernement espagnol a mis en place le 2 janvier une nouvelle réglementation sur les locations de courte durée. Tout propriétaire souhaitant louer sa maison doit désormais être enregistré dans une base de données nationale et obtenir un permis avant de pouvoir inscrire son bien sur les plateformes de réservation.
Les hébergeurs sont également tenus de collecter des informations personnelles sensibles auprès de leurs clients, notamment leurs coordonnées bancaires et leurs identifiants personnels. L’Espagne a également proposé d’augmenter la TVA sur les locations à court terme pour qu’elle corresponde aux 10 pour cent payés par les hôtels.
Bien qu’il soit entré en vigueur en janvier, le règlement ne sera pleinement appliqué que le 1er juillet. Passé cette date, les propriétaires s’exposent à des amendes pouvant aller jusqu’à 600 000 € en cas de non-respect.
Pourquoi l’Espagne impose-t-elle ces restrictions aux propriétés locatives ?
Pour le gouvernement espagnol, des entreprises comme Airbnb alimentent une crise du logement qui ne peut être stoppée que par la réglementation.
« Notre obligation est de donner la priorité à l’utilisation des logements plutôt qu’à l’usage touristique », a déclaré le Premier ministre Pedro Sanchez lors d’une conférence de presse la semaine dernière. « Il y a trop d’Airbnb. Ce qui manque, c’est le logement.»
Sanchez affirme que des non-résidents extérieurs à l’UE ont acheté environ 27 000 maisons et appartements en Espagne en 2023, non pas pour y vivre mais pour gagner de l’argent. « Avec la pénurie de logements que nous connaissons, nous ne pouvons clairement pas permettre cela », a-t-il conclu.
Parallèlement aux restrictions sur les personnes autorisées à louer des maisons et aux nouvelles formalités administratives pour les propriétaires potentiels, l’Espagne espère appliquer une taxe pouvant atteindre 100 pour cent sur les achats de propriétés pour les acheteurs non européens. Cela inclurait les acheteurs du Royaume-Uni.
Une autre raison de ces changements est que les habitants s’élèvent contre les effets du surtourisme. Tout au long de l’année 2024, certaines régions d’Espagne ont été secouées par de spectaculaires manifestations anti-tourisme dans les hauts lieux touristiques, et d’autres sont attendues en 2025.
Malgré les protestations locales, l’Espagne a connu une augmentation de 10 % du nombre de visiteurs en 2024, avec 94 millions de touristes étrangers selon le ministre du Tourisme, Jordi Hereu.
Pour les propriétaires fonciers, la mise en œuvre de ces nouvelles règles constitue un ajout malvenu et souvent déroutant.
« Il y a beaucoup d’incertitude à ce sujet », déclare Samuel Toribio, responsable Europe de la plateforme de location Homelike. « Nous constatons l’application simultanée de différents niveaux de législation qui, dans certains cas, sont contradictoires. »
Toribio constate que ces différentes applications aux niveaux municipal, régional et national sèment la confusion sur le marché. Même si la politique nationale exige un numéro d’enregistrement, certaines régions appliquent les règles différemment.
En Andalousie, par exemple, les règles changent en fonction de la durée de la location, et à Madrid, une règle est en train d’être votée interdisant toute nouvelle location de courte durée dans le centre-ville. « Il y a un manque de standardisation dans le secteur qui conduit à une incertitude inquiétante », a-t-il ajouté.
Airbnb met en garde contre les impacts sur les communautés rurales et les petites entreprises
Le rapport d’Oxford Economics révèle que 141 millions de nuitées ont été passées dans des locations à court terme en Espagne en 2023. Les hôtes ont gagné 5,4 milliards d’euros, mais le fait d’avoir ces invités en Espagne a rapporté à l’économie 29,6 milliards d’euros grâce aux dépenses dans les magasins, les restaurants et les entreprises locales.
« Des restrictions excessives imposées aux locations de courte durée seront non seulement préjudiciables aux hôtes mais également au développement rural et à l’activité commerciale des petites entreprises locales », explique Airbnb. « Ils nuiront également au tourisme familial qui cherche simplement à trouver un hébergement abordable dans des zones peu fréquentées, nuisant ainsi à la compétitivité de l’Espagne en tant que destination familiale. »
Les données d’Eurostat montrent une tendance vers les zones rurales et moins visitées pour les locations à court terme. En 2023, 33,6 pour cent des nuitées ont été passées dans les zones rurales, contre 31 pour cent en 2018, soit une augmentation de 17,6 millions de nuitées.
L’année dernière, environ 150 petites villes et municipalités espagnoles ont accueilli leurs premiers touristes, et Airbnb propose des locations dans plus de 5 000 localités rurales et non urbaines à travers le pays.
« Le rôle d’Airbnb dans la promotion de ces expériences rurales renforce l’attrait de ces destinations, responsabilise les communautés locales et encourage les pratiques de tourisme durable », conclut Oxford Economics.
Airbnb affirme que 70 % de ses réservations concernent des propriétés situées dans des zones rurales ou urbaines à faible densité.
« En séjournant dans une maison de vacances, ces voyageurs ont découvert de nouveaux quartiers et de nouveaux paysages », a déclaré Juliette Langlais, directrice des affaires publiques EMEA chez Airbnb. « En éloignant les touristes des destinations urbaines surpeuplées où s’accumulent l’offre hôtelière, les flux touristiques concentrés et les défis locaux, les locations à court terme ont dispersé les avantages du tourisme vers les familles et les entreprises locales dans d’innombrables destinations rurales. »
La plateforme de location HomeToGo a déclaré à L’Observatoire de l’Europe Travel qu’en 2024, 87 % de ses recherches de séjours en Espagne concernaient des destinations rurales.
Les restrictions sur les locations de vacances résolvent-elles le surtourisme ?
Des études de cas réalisées dans d’autres villes où des restrictions sur les locations à court terme ont été imposées suggèrent que ce ne sera pas la solution miracle recherchée par l’Espagne.
A Amsterdam, qui a mis en place de nombreuses réglementations sur les locations de courte durée, les touristes n’ont pas arrêté de venir. Depuis l’introduction de la réglementation actuelle en 2022, le nombre total de nuitées dans la ville a augmenté de 12 pour cent.
Alors que les hôtels ont vu le nombre de nuitées monter en flèche, l’impact de la réglementation a frappé de manière disproportionnée les propriétaires de locations à court terme. Au cours de la même période, il y a eu une diminution de 52 pour cent des nuitées de location à court terme, ce qui, selon Oxford Economics, pourrait signifier une perte de 269 millions d’euros de revenus potentiels pour les hôtes.
Le rapport signale également un marché de location « informel » en pleine croissance, dans lequel les hôtes ignorent tout simplement le système et louent aux clients de manière non officielle, en faisant de la publicité dans les petites annonces ou sur les réseaux sociaux au lieu de plateformes réglementées.
« Airbnb comprend que dans certaines zones très touristiques, où les locations à court terme représentent une part importante du parc de logements, l’impact sur les coûts et la disponibilité du logement pourrait être relativement élevé », déclare Jaime Rodríguez de Santiago, directeur général d’Airbnb. Espagne. « C’est là qu’Airbnb est disposé à travailler avec les gouvernements pour appliquer une réglementation ciblée et échelonnée. »
Les locations à court terme représentent une infime proportion du parc total de logements dans les grandes villes européennes. Amsterdam a la proportion la plus élevée, mais elle n’est encore que de 1,5 pour cent. En Espagne, 1,2 pour cent des logements de Barcelone et de Madrid sont classés en location à court terme.
Mais même ceci n’est pas une image complète, car bon nombre de ces locations sont habitées pendant au moins une partie de l’année par les propriétaires. En ce qui concerne les locations dédiées, disponibles pour au moins 180 nuits par an, la part de Madrid est de 0,1 pour cent et celle de Barcelone de 1,3 pour cent.
Airbnb affirme que le lobby hôtelier a fait passer le message selon lequel les locations à court terme sont responsables de la pénurie de logements. Mais si ce n’est pas Airbnb et les plateformes similaires qui sont à l’origine de la crise du logement, qu’est-ce que c’est ?
« Le principal problème est le manque d’approvisionnement », a déclaré Samuel Toribio à L’Observatoire de l’Europe Travel. « Le rythme de construction de nouvelles maisons n’a pas encore atteint les standards de 2007 en raison de l’augmentation des coûts de production, du manque de professionnels dans le secteur et de l’incapacité d’attirer les investissements. »
Toribio cite également la nouvelle loi sur le logement en Espagne, entrée en vigueur en 2023, comme étant « effrayante » pour le secteur. Il dit qu’il y a un manque d’incitations fiscales pour inciter les propriétaires privés à mettre davantage de logements sur le marché.
Airbnb Espagne affirme que le problème fondamental réside dans le manque de logements construits. « Au cours de la dernière décennie, l’Espagne a construit moins de logements qu’à aucun autre moment depuis 1970″, a déclaré un porte-parole à L’Observatoire de l’Europe Travel. « En 2023, les données du ministère du Logement montrent que la création de nouveaux ménages en Espagne a dépassé de trois fois le nombre de nouveaux logements construits. »
La plateforme de location souligne également que l’Espagne compte plus de quatre millions de logements vacants, ce qui représente plus de 14 pour cent de son parc immobilier.
En ce qui concerne le surtourisme, Toribio note que des discussions sont nécessaires au-delà de la réglementation actuelle. « Il est absolument nécessaire de discuter des quotas potentiels et du type de tourisme que les villes peuvent absorber », dit-il.
Airbnb et Oxford Economics rapportent tous deux qu’en mettant en œuvre ces restrictions, l’Espagne pourrait en fait attirer davantage de tourisme vers des villes et des zones urbaines déjà surpeuplées.
« Ces limitations réglementaires contribuent à ce que l’économie touristique espagnole soit fortement dépendante des chaînes hôtelières internationales, extrêmement concentrées dans certaines zones urbaines et côtières », explique Airbnb. « Cela alimente le tourisme de masse et fait grimper les prix de l’hébergement pour les voyageurs, avec peu ou pas d’avantages pour les familles locales. »
