Le gouvernement néerlandais met en place une loi visant à plafonner les loyers trop élevés. Les économistes sont divisés sur le sujet.
Parlez à des experts en logement aux Pays-Bas et beaucoup vous dresseront un tableau sombre. Comme dans d’autres pays de l’UE, les coûts de location montent en flèche, l’offre est limitée et l’accession à la propriété reste inaccessible pour beaucoup. Selon les données les plus récentes de l’Office national des statistiques du pays, les loyers ont augmenté en moyenne de 5,4 % sur un an en juillet 2024. Il s’agit de la plus forte augmentation moyenne des loyers depuis 1993.
Pour ceux qui n’ont pas les moyens de louer un logement privé, le logement social est conçu comme une solution de repli nécessaire. Le temps d’attente moyen s’élevait cependant à sept ans en 2023 – et ce total augmentait dans les villes où la demande est plus forte. Une étude du cabinet de recherche néerlandais ABF suggère que les Pays-Bas manquent cette année d’environ 401 000 logements.
La pénurie d’offre est donc au cœur du dilemme du logement aux Pays-Bas, même si les experts soulignent également un nœud complexe de politiques publiques. Balakrishnan Rajagopal, rapporteur spécial des Nations Unies sur le droit au logement, a formulé une conclusion condamnante l’année dernière. Après une visite de 11 jours à l’invitation du gouvernement, il a noté que le gâchis du logement résultait d’une « série de mauvais choix politiques ».
Il a souligné : « Le logement est un droit humain. Le logement n’est pas une marchandise ou une œuvre caritative du gouvernement ou de qui que ce soit d’autre. Les Pays-Bas ont besoin d’un changement de paradigme pour reconnaître cela. »
Loi sur la location abordable
En juillet de cette année, la loi sur les locations abordables est entrée en vigueur aux Pays-Bas. « C’est une étape importante », a déclaré Hugo de Jonge, alors ministre du Logement. Jonge a fait valoir que la loi soutiendrait les locataires confrontés actuellement à des loyers inabordables, même si, a-t-il souligné, la location de biens immobiliers resterait rentable.
La loi fonctionne en plafonnant les loyers selon un système basé sur des points. Les logements sont divisés en trois catégories – valeur faible, moyenne et élevée – avec plus de points attribués aux propriétés les plus recherchées. Cela peut être basé sur des critères tels que la taille, l’emplacement et la disponibilité de l’espace extérieur. Les locations de grande valeur ne sont pas réglementées, tandis que les propriétés des deux segments inférieurs sont soumises à des plafonds de prix.
Bien que la loi soit entrée en vigueur en juillet, elle sera pleinement applicable le 1er janvier 2025, ce qui donnera aux municipalités le temps de se préparer. Les propriétaires peuvent alors être condamnés à une amende par la municipalité s’ils ne respectent pas les règles.
Avis partagés sur la casquette
Ceux qui s’inquiètent des effets de la nouvelle loi affirment souvent que louer en tant que propriétaire deviendra moins rentable. Si les propriétaires décident ensuite de retirer leurs propriétés du marché locatif, cela pourrait réduire l’offre, ce qui rendrait sans doute la tâche plus difficile pour ceux qui cherchent à louer.
Klaas Knot, le président de la banque centrale néerlandaise, a fait la une des journaux plus tôt cette année en critiquant la loi sur les locations abordables. « Je ne veux pas porter de jugement politique sur une loi qui a finalement été adoptée par le Parlement. Mais j’en regarde les conséquences », a déclaré Knot à l’agence de presse néerlandaise ANP à Washington. Knot a ajouté que le gouvernement serait bien avisé d’annuler cette loi.
Cependant, tous les économistes ne soutiennent pas cette conclusion. Richard Ronald, professeur de logement à l’Université d’Amsterdam, a déclaré à L’Observatoire de l’Europe que les ventes des propriétaires ne réduisaient pas l’offre. Au lieu de cela, il s’agit simplement de déplacer les logements vers le secteur occupé par leur propriétaire. Il a ajouté que la simple augmentation de l’offre de logements locatifs ne semble pas non plus modérer les prix – ce qui signifie que la loi sur les locations abordables a sa place.
« Depuis 2011, le parc de logements locatifs privés aux Pays-Bas a en fait augmenté de manière significative », a-t-il déclaré. « Le problème est que cela a été motivé par le secteur libéralisé. »
Il y a plus de dix ans, une partie des logements sociaux a été progressivement vendue à des propriétaires privés aux Pays-Bas – une démarche destinée à attirer les investissements. Environ un quart des logements dans les quatre grandes villes du pays appartiennent désormais à des investisseurs. Bien que l’offre de logements locatifs ait augmenté, le marché libre a gonflé les prix, alimentés par une demande accrue. Cette situation s’explique non seulement par la migration, mais également par les choix de mode de vie, un plus grand nombre de personnes vivant dans des ménages plus petits.
Cela a créé un problème pour la cohorte « intermédiaire pressée », a déclaré Arend Jonkman, chercheur en planification à l’Agence néerlandaise d’évaluation environnementale. Pour ceux qui gagnent trop pour accéder à un logement social – mais pas assez pour pouvoir se permettre les prix du marché libre – le stock est devenu de plus en plus inaccessible. Et ce malgré une augmentation de l’offre.
Offre et demande
Thierry Wever, conseiller principal du groupe de recherche RIGO, a également déclaré à L’Observatoire de l’Europe que les résultats ne sont pas toujours prévisibles en matière de logement aux Pays-Bas. « Nous avons construit un système assez complexe et réglementé… de sorte que la relation économique normale entre l’offre et la demande ne fonctionne pas de la même manière. »
En théorie, si les propriétaires se sentent obligés de vendre en raison du plafonnement des loyers, cela pourrait augmenter le stock occupé par le propriétaire. Cela pourrait donc rendre l’achat d’une maison plus réalisable à mesure que la demande du marché passe de la location à l’achat.
Néanmoins, plusieurs économistes préviennent que l’on ne peut pas s’attendre à ce que la loi sur les locations abordables augmente à ce point le parc de logements occupés par leur propriétaire. Si les prix de l’immobilier ne baissent pas de manière significative, cela signifie que la cohorte « intermédiaire pressée » sera toujours exclue du marché, ne disposant pas de ressources suffisantes pour garantir des prêts hypothécaires.
En ce qui concerne l’offre générale de logements qui rattrape la demande, les obstacles à la construction peuvent également compliquer ce processus. Les obstacles comprennent la disponibilité de la main-d’œuvre, les réglementations environnementales et le coût des matériaux de construction.
L’une des critiques formulées à l’encontre de l’Affordable Rental Act est qu’elle pourrait décourager la construction de nouveaux logements locatifs si les investisseurs s’attendent à un gain financier réduit. Il existe cependant des incitations à la construction intégrées dans la loi sur le logement, ce qui signifie que les règles s’appliquent différemment aux nouvelles propriétés.
Pas une solution simple
Bien que la loi sur les locations soit controversée, il est sans doute trop tôt pour choisir un camp. « Si vous changez le marché, il faudra un certain temps pour se réinitialiser », a déclaré Marja Elsinga, professeur de logement à l’Université de Delft. « Je pense que c’est la situation dans laquelle nous nous trouvons actuellement. »
Darinka Czischke, professeure associée en logement – également à l’Université de Delft – convient qu’il est trop tôt pour porter un jugement. « Il sera intéressant de voir comment cette nouvelle loi interagira avec d’autres mesures de politique du logement. »
Outre les plafonds de loyer, il existe toute une série d’autres réglementations qui affectent le marché immobilier néerlandais. Par exemple, on a reproché aux généreux allégements fiscaux hypothécaires de donner un coup de pouce inutile aux ménages à revenus élevés, en gonflant les prix de l’immobilier. Plusieurs villes interdisent également aux propriétaires de louer des logements en dessous d’une certaine valeur. Destinées à dissuader les investisseurs de « détourner » des logements abordables, de telles interdictions désavantagent sans doute les locataires en réduisant le parc locatif.
« C’est cette partie qui se perd dans les extraits sonores », a conclu Czischke, « lorsque les gens disent que la loi sur la location est intrinsèquement bonne ou mauvaise. »
